Apartemen Transit Jawa Barat – Langkah Awal Housing Career

Nama Kabupaten/Kota
Rancaekek

Nama Inisiatif
Pemerintah Provinsi Jawabarat

Latar Belakang

Tekanan pertambahan penduduk di perkotaan akibat arus urbanisasi menjadi persoalan yang tidak ada habisnya, terutama di kota-kota kawasan metropolitan.  Pertambahan penduduk menjadi pekerjaan rumah bagi pemerintah dalam penyediaan perumahan terutama perumahan  bagi kalangan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Persoalan ini jika tidak diselesaikan  akan mengakibatkan munculnya permukiman kumuh di perkotaan dan meningkatnya rumah tangga yang tidak bisa menempati rumah layak huni.

Strategi yang bisa dikembangkan dalam menangani dan mengantisipasi masalah yang lebih luas adalah dengan mengembangkan sistem housing career. Strategi ini mempersiapkan transisi kepemilikan rumah -   terutama bagi pasangan muda -  sebelum memiliki rumah sendiri. Dalam konteks tersebut Pemerintah Daerah Jawa Barat membangun dan mengelola  apartemen transit di empat lokasi, yaitu  (1) Rancaekek Kabupaten Bandung; (2) Batujajar Kabupaten Bandung Barat; (3) Solokan Jeruk Kabupaten Bandung; dan (4) Ujung Berung Kota Bandung.

Sejak pembangunan pertama tahun 2011 di Rancaekek sampai saat ini sudah terdapat 11 tower yang terdiri dari 1137 unit tipe 21, 24, dan 27 m2 dengan tingkat hunian rata-rata 96,30%.  Dalam masa kurang dari 10 tahun  lebih dari 100 penghuni sudah bisa  pindah dan mampu mengakses rumah milik melalui  berbagai skema program.  Pemerintah provinsi memfasilitasi  skema lanjutan untuk lulus dari apartemen transit , yaitu (1) rusunawa jangka Panjang; (2) rusunami yang dikembangkan oleh APERA; (3) Rumah tapak melalui program FLPP, BP2BT, PSMP; (4) P2BPK; dan Kasiba/Lisiba.  Karena baru beroperasi kurang dari 10 tahun, saat ini belum ada penghuni yang habis masa sewanya. Tetapi dengan adanya pandemik yang berdampak pada PHK di kalangan pekerja pabrik di sekitar Rancaekek, beberapa penghuni terpaksa keluar karena tidak mampu membayar uang sewa dan tidak lagi bekerja di sekitar area apartemen.

Apartemen transit yang dikembangkan oleh Pemerintah Provinsi Jawa Barat  diperuntukan bagi pekerja pabrik di sekitar Rancaekek, Batujajar, Solokan Jeruk dan ASN di Ujung Berung, dengan rincian sebagai berikut.

  • Enam tower di Rancaekek dengan kapasitas hunian 584 unit, di atas lahan 3,8 Ha
  • Satu tower di Batujajar dengan kapasitas 89 unit, di atas lahan 5900 m2
  • Dua tower di Solokan Jeruk dengan kasasitas 198 unit dan luas lahan 1,5 Ha
  • Tiga tower di Ujung Berung dengan kapsaitas 266 unit dan luas lahan 1,4 Ha

Lahan yang digunakan  merupakan aset provinsi, Tanah di   Rancaekek dan Batujajar merupakan hasil pembelian dari pihak lain oleh pemda dengan sumberdana APBD sedangkan di Ujung Berung dan Solokan Jeruk menggunakan  aset provinsi yang sudah ada .  Biaya pembangunan Gedung seluruhnya merupakan hibah dari pemerintah pusat (APBN) yang diluncurkan melalui Kementerian PUPR.

Pembangunan apartemen transit tersebut ditujukan untuk menyediakan hunian sewa bagi warga MBR dalam jangka waktu tertentu sebelum penghuni bisa memiliki rumah sendiri. Pada awalnya masa sewa ditentukan selama-lamanya 3 tahun dan dapat diperpanjang sampai 6 tahun. Pada tahun 2018 peraturan tersebut ditinjau ulang dan masa sewa diubah menjadi 5 tahun dan dapat diperpanjang menjadi 10 tahun. Perubahan tersebut disesuaikan dengan hasil kajian terhadap kemampuan rata-rata penghuni untuk mengumpulkan tabungan uang muka cicilan rumah sebesar  15 juta.  Kebutuhan dana tersebut dikumpulkan dengan cara menabung yang diwajibkan kepada penghuni, yang besarannya senilai 10% dari uang muka cicilan rumah.

Pemerintah Provinsi Jawa Barat menentukan beberapa kriteria sebagai syarat untuk mendaftar sebagai penghuni di apartemen transit tersebut , yaitu :

  1. Surat permohonan
  2. Warga Jawa Barat, dibuktikan dengan KTP dan Kartu Keluarga
  3. Surat nikah atau akta cerai
  4. Surat keterangan belum memiliki rumah dari kecamatan atau kelurahan
  5. Biodata pemohon
  6. MBR yang mempunyai pekerjaan tetap (pekerja formal) dengan penghasilan di bawah 7 juta per bulan dan dibuktikan dengan slip gaji dari perusahaan atau slip gaji dari instansi tempat bekerja
  7. Untuk ASN , maksimal golongan 3A
  8. Pegawai kontrak di instansi pemerintahan Provinsi Jawa Barat dengan masa kerja minimal 1 tahun
  9. keluarga atau lajang tetapi tidak boleh lebih dari 3 orang, usia anak tidak boleh lebih dari 9 tahun.

Pengelolaan diserahkan kepada unit Pengelola, yaitu UPTD BP3JB yang dibentuk   berdasarkan Surat Peraturan Gubernur Peraturan Daerah Jawa Barat Nomor 6 Tahun 2016 tentang Pembentukan dan Susunan  Perangkat Daerah Provinsi Jawa Barat, dan diperkuat oleh Peraturan Gubernur Jabar No. 69 Tahun 2017, tentang Pembentukan dan Susunan Organisasi Cabang Dinas dan Unit Pelaksana Teknis Daerah di Lingkungan Pemerintah Provinsi Jawa Barat.

UPTD BP3JB  secara operasional mulai bekerja pada tahun 2014,    dilengkapi dengan perda retribusi yang diperbaharui  yaitu Peraturan Daerah Jawa Barat Nomor 6 Tahun 2018 tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat No 14 Tahun 2011 Tentang Retribusi Daerah . Pengelola harian dibagi  adalah staf Non ASN yang dipekerjakan oleh UPTD P3JB, dibagi ke dalam sub unit dimana  masing-masing sub unit  mengelola 2 gedung. Pengelola sub unit, terdiri dari koordinator , 1 petugas administrasi  uang sewa, 2 petugas administrasi  pemberdayaan, dan petugas komunikasi.

Berdasarkan perda retribusi, uang sewa yang ditetapkan  antara 215 – 245 ribu rupiah untuk tipe 24, 170 – 180 ribu rupiah untuk tipe 21 dan 270 ribu untuk tipe 27.  Dana uang sewa masuk  ke kas provinsi sebagai Pendapatan Asli Daerah (PAD) , tidak dikelola secara khusus oleh UPTD P3JB. Untuk biaya operasional UPTD P3JB menerima anggaran  khusus yang bersumber dari APBD.  Dengan target pemasukkan rata-rata 3 Milyar rupiah  per-tahun dan pengeluaran lebih dari dua kali lipat , pemerintah daerah masih  mengalami defisit. Berdasarkan penuturan Aida Fitiryani , S.Si, M.E   , Kepala UPTD Pengelolaan dan Pelayanan Perumahan Jawa Barat , pemda Provinsi Jawa Barat memang menerapkan sistem subsidi bagi MBR penghuni apartemen transit.

Pemda Jawa Barat menyediakan berbagai fasilitas pelayanan  pada masing-masing apartemen transit seperti  air bersih, listrik dan sistem layanan pengelolaan sampah. Air bersih di Rancaekek , Ujungberung dan Batujajar menggunakan sumur artesis dimana penghuni tidak dikenakan biaya pemakaian. Di Solokan Jeruk sumber air bersih berasal dari PDAM dengan menggunakan watermeter, pembayaran langsung oleh setiap unit kepada PDAM  berdasarkan kapasitas pemakaian. Rata -rata setiap unit mengeluarkan biaya pemakaian air limapuluh ribu rupiah setiap bulan.

Fasilitas listrik menggunakan jaringan PLN dengan sistem token dengan daya 900 watt , biaya yang dikeluarkan oleh masing-masing unit antara seratus sampai seratus limapuluh ribu setiap bulan .  Fasilitas pembuangan sampah di Solokan Jeruk, Rancaekek, dan Batujajar menggunakan saluran pembuangan (sak sampah) dari lantai paling atas yang terhubung sampai ke lantai  satu.  Penghuni membungkus sampah dalam plastik dan membuang melalui sak sampah tersebut. Di Ujung Berung tidak ada sarana sak sampah, penghuni harus membawa sendiri sampahnya ke tempat pembuangan sementara yang berada di lantai dasar.

Khusus apartemen di Rancaekek disediakan ruang perpustakaan yang merupakan hasil kerjasama dengan Dinas Perpustakaan Provinsi  Penyediaan fasilitas perpustakaan rencananya akan disediakan juga pada apartemen yang berlokasi di wilayah lain.  Selain itu saat ini pihak UPTD P3JB sedang mengupayakan adanya fasilitas ruang bermain yang akan bekerjasama dengan CSR dari pihak swasta.  Keamanan juga menjadi perhatian yang serius, pengelola menyediakan CCTV dan petugas keamanan pada masing-masing tower.

Pemerintah provinsi mendorong peningkatan pendapatan penghuni untuk mempercepat akses terhadap KPR.  Penghuni diwajibkan ikut program GEMPITA, kepanjangan dari “Gerakan Menabung Penghuni Aparetemen Transit” Program ini merupakan kerjasama antara pemerintah provinsi  dengan Bank Jabar dan Bank BTN.  Untuk memudahkan penghuni tabungan dijemput oleh petugas khusus dari Bank dan dievaluasi dengan melihat saldo tabungan pada saat penghuni membayar uang sewa.  Berdasarkan informasi dari Aida Fitriyani, saat ini sudah ada penghuni yang memiliki uang tabungan lebih dari 12 juta rupiah.

Selain menabung penghuni juga difasilitasi dalam pemberdayaan ekonomi, yang diharapkan bisa meningkatkan pendapatan dan menambah pundi-pundi tabungan untuk uang muka KPR. Kegiatan pemberdayaan ini berupa pelatihan keterampilan bidang kuliner, menjahit, make-up, dan membuat kerajinan dari bahan limbah . Selain memberikan keterampilan pihak UPTD P3JB juga membantu untuk menghubungkan produk dengan pasar.  Dra. Nina Sriyani, Kepala Seksi Pelayanan Penghunian Rusunawa, memberikan beberapa  contoh  pemberdayaan yang sudah dilakukan  yaitu :

  • Pelatihan bakery yang diikuti oleh 20 orang penghuni di apartemen transit Ujung Berung . Pelatihan ini diberikan oleh Dinas Tenaga Kerja melalui Balai Kerja Mandiri. Setelah pelatihan pihak UPTD P3JB ikut memasarkan produk melalui media group online di jajaran pemda Jabar.
  • Produksi keripik singkong yang dilakukan oleh penghuni di apartemen transit Rancaekek
  • Pelatihan produksi tempat tisu, dari limbah kain brokat dan wallpaper yang dipasarkan melalui Dekranasda Jawa Barat.
  • Menanam tanaman sayuran dengan sistem hidroponik  untuk konsumsi sehari-hari, sehingga bisa menekan pengeluaran harian .
  • Pelatihan keterampilan menjahit yang sudah dilakukan untuk 30 orang penghuni dimana sistem produksi akan bekerjasama dengan konveksi di Rancaekek. Kegiatan ini masih terkendala dengan pengadaan mesin jahit  yang pada awalnya sudah  dianggarkan  oleh Pemda Jabar di tahun 2020  tetapi tidak bisa terlaksana karena adanya efesiensi berkaitan dengan pandemik covid 19.
  • Memfasilitasi program bank sampah melalui Kerjasama UPTD P3BJ dengan Bank Sampah Bersinar. Penghuni aktif menjadi anggota bank sampah dan medapatkan pendapatan yang lumayan dari menabung sampah.

Pengalaman yang dianggap berhasil dalam menyediakan hunian sewa yang layak, aman dan terjangkau pada lokasi-lokasi di atas mendorong Pemerintah Provinsi Jawa Barat untuk meningkatkan kapasitas hunian.  Di  Rancaekek kapasitas hunian ditambah satu tower, dan di Solokan Jeruk satu tower. Unit pada kedua tower tersebut adalah tipe 36 dan dilengkapi dengan furnitur . Pemerintah provinsi juga sedang membangun apartemen transit di Purwakarta dengan skema pembiayaan yang sama yaitu biaya bangunan dari APBN Kementerian PUPR dan pengadaan tanah dari APBD. Khusus untuk ASN sedang dirancang rusunami yang dipersiapkan untuk lulusan apartemen transit.

Tantangan

Aksi/Inisiatif yang dilakukan

Hasil dan Dampak