Public Housing Rumah Susun Perkotaan Solusi Hidup Terjangkau Di Tengah Kota Bagi Masyarakat Indonesia Di Masa Depan

Saat ini, lebih dari setengah (55%) populasi Indonesia hidup di perkotaan. Di tahun 2045, diperkirakan bahwa populasi penduduk perkotaan akan meningkat 63,8 juta dari tahun 2015 dimana 67,1% nya tinggal di perkotaan (Badan Pusat Statistik, 2019). Angka tersebut menjadikan Indonesia, dibandingkan negara-negara di dunia, menempati urutan ke-4 sebagai negara dengan penduduk perkotaan tertinggi. Perkembangan penduduk perkotaan yang cepat di lahan yang semakin terbatas berimplikasi pada urgensi sistem penyediaan perumahan dan akses infrastruktur dasar yang tepat.

Namun, pada kenyataannya, kota-kota di Indonesia memiliki kapasitas terbatas dalam penyediaan pelayanan infrastruktur dasar dan perumahan layak bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Tingginya harga lahan dan rumah menyebabkan masyarakat harus tinggal di pinggiran kota tanpa akses transportasi publik yang memadai untuk berangkat ke tempat kerja. Akhirnya, banyak yang harus rela menempuh commuting time lebih dari 1 jam akibat kemacetan lalu lintas yang tidak dapat dihindari.

 Kondisi fisik bangunan pun tidak menunjukan hal yang cukup baik. Menurut hasil pengolahan Susenas Tahun 2019, saat ini terdapat 15,5 juta (38,9%) rumah tangga perkotaan yang tinggal di unit rumah dengan kondisi di bawah standar yang mayoritas disebabkan oleh kondisi air bersih dan sanitasi. Selain itu, 3,9 juta rumah tangga perkotaan di Indonesia, terutama di Provinsi Jawa Barat, DKI Jakarta, Jawa Timur, Banten, dan Jawa Tengah masih harus bersesakan tinggal di hunian yang berukuran tidak memadai padahal disana  merupakan tempat dimana kawasan metropolitan terbesar di Indonesia berada. Kepadatan hunian sendiri bukan merupakan hal yang bisa diabaikan. Tingginya interaksi antar manusia di dalam hunian yang tidak layak akan beresiko terhadap cepatnya penyebaran penyakit yang menular akibat interaksi antar manusia seperti TBC atau Covid-19.

 Di tengah lahan perkotaan yang semakin terbatas sedangkan kebutuhan akan rumah layak juga terus meningkat, maka pilihan untuk meningkatkan kepadatan penduduk dalam satu wilayah ke dalam bentuk hunian vertikal, baik high rise atau pun low rise, menjadi satu-satunya cara dalam mengatasi kepadatan hunian sekaligus meningkatkan supply perumahan layak terjangkau bagi masyarakat. Mempertimbangkan hal tersebut, Pemerintah Indonesia dalam RPJMN 2020-2024 mendorong upaya peremajaan kota secara inklusif melalui konsolidasi tanah dalam rangka mewujudkan kota yang inklusif dan layak huni. Salah satu upaya yang akan dilakukan adalah dengan mengembangkan public housing berupa Rumah Susun Perkotaan, yang dicanangkan sebagai major project Tahun 2020-2024.

 Tidak ada definisi pasti mengenai public housing karena setiap negara memiliki makna yang berbeda mengenainya. Namun, rata-rata seluruhnya memiliki latar belakang yang sama yaitu kebutuhan akan rumah yang layak dan terjangkau bagi masyarakat yang sulit mengaksesnya dari sektor privat, seperti masyarakat berpendapatan rendah. Definisi di Asia sendiri bervariasi, ada yang berupa perumahan sewa dan milik yang disediakan dan didanai langsung  oleh pemerintah (Hong Kong dan Singapura) atau disediakan berupa rumah sewa yang dibangun dan dikelola melalui subsidi pemerintah untuk rumah tangga berpenghasilan rendah (China, Korea Selatan, Taiwan, dan Jepang). Indonesia cenderung untuk menggunakan definisi public housing rumah susun perkotaan berupa apartemen transit yang mendukung implementasi sistem karir perumahan (sewa ke milik), bisa disediakan oleh pemerintah maupun swasta, namu dikelola oleh lembaga yang dibentuk pemerintah untuk mengelolanya, termasuk memastikan kesesuaian target sasaran dan berjalannya sistem karir perumahan (housing career system).

 Jehansyah Siregar, seorang pakar arsitektur dan perumahan di Indonesia menyebutkan bahwa Public housing dapat menjadi salah satu solusi praktis bagi penyediaan hunian layak skala besar di perkotaan, di tengah keterbatasan lahan, serta dapat menjangkau lapisan masyarakat menengah ke bawah. Public housing juga dapat menjadi bagian dalam penataan kota yang lebih komprehensif, baik dalam konteks urban renewal atau peremajaan, relokasi permukiman, atau pembangunan kota dan kawasan baru. Namun, hal yang terpenting adalah public housing menjadi salah satu bentuk perwujudan kehadiran negara dalam penyediaan rumah untuk seluruh rakyat, sebagai strategi pembangunan kota yang berkelanjutan.

 Mungkinkah membangun hunian vertikal di kota-kota besar Indonesia? Hasil penelitian Van den Ouden, “The Vertical Village: Jakarta Impian (A Dream for Jakarta) Tahun 2016 yang dikutip oleh RUJAK Centre of Urban Studies menunjukan bahwa kepadatan penduduk kota-kota di Indonesia seperti DKI Jakarta masih berada di bawah negara lain seperti Singapura atau Hongkong. Penelitian tersebut juga menunjukan bahwa dengan kondisi kepadatan di Indonesia, jika kota seperti DKI Jakarta ingin membangun seluruh permukiman kota dengan kepadatan seperti Singapura dengan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) 8 atau Hong Kong dengan KLB 15, maka hanya akan membutuhkan luas seperduabelas hingga seperempat luas Jakarta untuk menampung kepadatan penduduk eksisting. Artinya, upaya mengatasi kepadatan penduduk sekaligus meningkatkan supply akan perumahan terjangkau di perkotaan melalui public housing rumah susun perkotaan sangat mungkin dilakukan, namun diperlukan kreativitas dalam mencari potensi-potensi lahan/pembiayaan yang dapat dimanfaatkan. Contohnya kerjasama dengan masyarakat pemilik lahan, revitalisasi rusun-rusun perkotaan eksisting yang sudah mengalami penurunan fungsi dan kualitas, menjadikan pembangunan public housing rumah susun perkotaan sebagai bagian dari konsolidasi tanah permukiman padat, atau memanfaatkan kewajiban hunian berimbang bagi pengembang.

 Pembangunan rumah susun sendiri bukan merupakan hal baru, baik di Indonesia maupun luar negeri. Di luar negeri, kesuksesan beberapa negara seperti Singapura, Korea Selatan, dan Hongkong dalam pembangunan rumah  susun berkepadatan  tinggi  bisa  dijadikan  gambaran  positif  dari implementasi kebijakan dalam praktek di lapangan. Sedangkan di Indonesia, Sejak tahun 1981, Pemerintah telah memulai pembangunan Rumah Susun misalnya di Kawasan Tanah Abang DKI Jakarta. Pembangunan tersebut ditujukan untuk mengurai kepadatan penduduk di DKI Jakarta yang semakin bertambah dari tahun ke tahun. Namun, berbeda dengan negara di Asia lainnya seperti Korea dan Singapura, pembangunan rumah susun di Indonesia tidak berkembang pesat seperti yang diharapkan. Stok untuk Rusunawa yang ada tidak dapat memenuhi kebutuhan akan rumah sewa. Stok Rusunawa hanya sekitar 27.965 unit yang mana hanya memenuhi kurang lebih 5,2% kebutuhan di Kawasan Metropolitan. Angka tersebut belum memperhitungkan kebutuhan rumah sewa untuk rumah tangga yang saat ini menumpang, yang terdampak relokasi, dan peningkatan kebutuhan akan rumah sewa per tahun.

 Pengembangan public housing ke depan diharapkan dapat menjadi bagian dalam penataan kota yang lebih komprehensif dalam konteks urban renewal, juga dapat secara bertahap mengatasi persoalan-persoalan penyediaan rumah terjangkau di perkotaan dengan pengelolaan yang lebih mumpuni, terutama dalam memastikan berjalannya housing career system perumahan, dimana masyarakat dapat secara bertahap menghuni rumah sesuai kebutuhan dari sewa sampai milik. Oleh karena itu, hal yang akan dibangun adalah konsep apartemen transit sebagai pilihan hunian yang layak dan terjangkau dengan lokasi yang strategis di perkotaan atau dekat dengan simpul transportasi dan pusat kegiatan. Konsep transit diimplementasikan dengan masyarakat menghuni apartemen transit yang tersedia sambil menabung untuk dapat membeli hunian milik. Setelah 3 – 5 tahun menghuni apartemen transit dan menabung, masyarakat kemudian mengakses fasilitas pembiayaan perumahan seperti KPR atau produk pembiayaan lainnya sehingga lama kemanaan masyarakat dapat menempati hunian milik sendiri sesuai dengan kebutuhan rumah tangganya. Dalam memastikan berjalannya hal-hal tersebut, tentunya dibutuhkan sistem pengelolaan yang lebih mapan. Hal inilah yang akan membedakan proyek pembangunan rumah susun yang akan dilakukan dengan major project Public Housing.

 Sistem hunian vertikal saat ini, walaupun masih banyak menyisakan permasalahan, namun pemenuhannya adalah keniscayaan. Di masa pandemi ini, kita semakin disadarkan pentingnya peningkatan akses setiap lapisan masyarakat terhadap hunian layak dan aman yang terjangkau. Oleh karena itu, penyediaan rumah layak dan aman yang terjangkau melalui penyediaan public housing rumah susun perkotaan ini menjadi suatu kewajiban yang harus kita perjuangkan bersama.

 

Referensi

Badai, T., & Ardhi, Y. (2020, January 17). Retrieved from republika.co.id: https://republika.co.id/berita/q492jt314/ini-penampakan-rumah-susun-pertama-di-jakarta

Badan Pusat Statistik. (2019). Survei Sosial Ekonomi Nasional. DKI Jakarta: Badan Pusat Statistik.
Pandu Riono, P. (2020, Juli 9). Epidemiolog, FKM-Universitas Indonesia. (Bappenas, Interviewer)

Maas, W. (2011). The Vertical Village. Rotterdam: MVRDV and The Why Factory.

Mc Creesh, N., & White, R. G. (2018, March). https://www.researchgate.net/publication/324087448_An_explanation_for_the_low_proportion_of_tuberculosis_that_results_from_transmission_between_household_and_known_ social_contacts/link/5abcf24ca6fdcccda6573d6e/download. Retrieved from www.nature.com/ScientificReports: file:///C:/Users/bachb/Downloads/An_explanation_for_the_low_proportion_of_tuberculo.pdf

Roberts, M., Sanders, G. F., & Tiwari, S. (2019). Time To ACT: Realizing Indonesia's Urban Potential. Washington, DC: World Bank Group.

Sutanudjaja, E. (2020, July 9). Direktur Eksekutif Rujak Centre of Urban Studies (RCUS). (Bappenas, Interviewer)

The World Bank and Kementerian PPN/Bappenas. (2020). Initial Finding for Public Housing in Indonesia. DKI Jakarta: The World Bank and Kementerian PPN/Bappenas.

Wei, Z., Tingting, C., Chiu, R. L., & Chan, E. H. (2017). Policy Transfer Ability on Public Housing at The City Level: Singapore to Guangzhou in China. Journal of Urban Planning and Development, 143.